二号アパートのガス給湯器故障

昨夜、二号アパートの居住人の方から給湯器がつかなくなったと連絡を受け、東京ガスに見てもらいました。するとマイコンが故障していたらしく、１６年前の機器が故に部品も既になく、交換が必要とのことでした。ショック…。

今年度の修繕費予算はとうに使い果たしているものの、お湯が出ないのでは交換せざるを得ませんので、手配する事にしました。最初は点検に来た東京ガスの関連会社から見積もりも早々に出ていたので、そこに頼もうと思っていたのですが、念のためいつも発注しているリフォーム会社にも引き合い出した所、２０％近くも安い見積もりが上がってきました。やはり、相見積もりは大事ですね。

来年度の修繕費予算はもう少し考えておかないと…。老朽化してくれば毎年何かが起こると教訓！

賃貸不動産の販売資料の作成

今日は、朝から賃貸不動産の販売資料の作成をやっていました。今、一部屋あいているのですが、この物件を一日も早く入居者を不動産屋に探して貰う為にはどうしたらいいか?と考えていたのですが、やはり他のアパートの差別化を図らなければならないという結論に至りました。

そこで、不動産会社の営業マンの方々にわが空室のPRポイントを纏め、また室内の説明要領書も作ってあげちゃおうという企画を立てました。実測による精度の高い図面の製作はもちろんのこと、物件の概要は無論のこと、物件の特徴、内装のPRポイントを写真付きで解説し、A4×5枚で纏め上げました。『この物件はいちいち物件の内見しなくても、説明できる。しやすい。』と営業マンさん達が思ってくれれば、成功です。

夕方完成したので、早速不動産屋廻りをしました。先日、電話でリフォーム終わったので、募集して下さいと連絡したのですが、徹底されている店とされていない店もありました。やはり、自分の足で回ってお願いしないとダメなもんです。今回は、販売資料も持っての訪問でしたので、やはり“ウケ”は良かったようです。

今のシーズンはあまり入居シーズンではないので、なかなか難しいのですが、何とか年内に決まってくれると助かります。(何しろリフォーム代回収するのには2年も掛っちゃうものですから…)昨年、同時期に空いた時には春まで掛ってしまいました。そんな事にならないように祈るばかりです。

不動産賃貸業 修繕費が破綻…

１号アパートの一室が空き、今月全面リフォーム工事を実施しています。①和室を洋室フローリングに②和式トイレを洋式トイレに③風呂場のタイル張替え④浴槽給湯器交換⑤キッチン床張替え⑥キッチン交換⑦洗濯機置き場の新設⑧壁紙張替え⑨天井クロス張替え⑩網戸交換⑪ふすま張替え⑫ドアノブシリンダーの交換等々…しめて150万円！

入居者入っても二年間は利益出ません。ただ１号アパートはもう築３５年近く経っており、手を加えないことには、周辺環境が静かな優位性はあっても、なかなか厳しい現実があります。

部屋の空きが出れば、一室ずつ改修していこうと考えています。入居者いると建て直しという訳にもなかなかいきませんので…。

まぁ、それは良いのですが、最近賃貸物件のあちこちで、予定外の修繕が必要になってしまい、今期予定していた修繕費予算を突き抜けてしまいました。二号アパートの一部屋でエアコン故障→入れ替え、一号アパートの別の一室で風呂場の防水シート劣化による水漏れ発生→補修・タイル張替え、大阪マンションでトイレの給水タンク及び排水管の詰まり→部品交換・洗浄となんやかんやと金が掛かり、これらでもざっと５０万！予定外の大出費です。

サラリーマンやっていた時は、予算超過しても“どこ吹く風”とあまり気にはしていませんでしたが、さすがに自分の事業となると話は別です。しかし、他予算で捻出するのも一苦労です。辿り着くところは、うーん、やっぱり交際費の削減かな？